会宁县人民政府关于全县国有土地上不动产登记有关问题的补充意见（二）

会政发〔2020〕8号

各乡镇人民政府，县直有关部门：

为加快解决全县国有土地上房屋办理不动产登记问题，全面提升办事效率，优化良好的营商环境，推动不动产统一登记工作顺利实施，以“不忘初心、牢记使命”主题教育为契机，以“尊重历史、照顾现实、信守承诺、让利于民、完善手续”为原则，结合我县实际，现制定本补充意见（二）。

一、划拨土地出让金（收益）征收问题

第一条 划拨用地上的房屋转让时有下列情形之一的，可暂不办理土地出让手续，只收取土地收益，收取标准为：住宅的暂按房屋交易时计税价的0.58%征收，非住宅的暂按房屋交易时计税价的1.02%征收，土地性质维持划拨用地。

（一）私有住宅转让后仍用于居住的；

（二）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（三）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（四）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（五）因非夫妻产权变更引起份额变化的；

（六）县人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

第二条 划拨土地上的房屋因继承、离婚析产发生转让的，在办理房地产转移或变更登记时可暂不收取土地出让金（土地收益），土地性质维持划拨用地。

第三条 为完善国有建设用地使用权出让手续，经济适用房等政策性房以及配建（含办公房配建）的非住宅房屋上市交易涉及缴纳出让金的，出让金由不动产登记机构代收，并以土地出让金相关票据及不动产登记记事记载为依据，证实国有建设用地使用权权利人的合法权益，不再签订土地出让合同。

第四条 因历史原因为实施城镇规划，经规划主管部门审批建设的房屋，已办理产权证且所属土地的出让金由乡（镇）政府或县直相关部门按当时地价足额收缴到位的，由收缴部门（承继单位）牵头完成权籍调查，并出具出让金收缴情况说明，报财政、自然资源部门审核。不动产登记机构凭财政、自然资源部门审核意见办理不动产登记，不再签订土地出让合同，土地出让的起止年限以规划审批时土地相关政策为依据确定。所涉及的税款由税务部门依法征收。

第五条 在不动产统一登记实施前，为实施旧城改造，建设单位在取得规划审批手续后建设的商品房，已办理房屋产权证但未办理土地审批手续的，如属建设单位完成其征迁任务并妥善安置拆迁对象的，在补办土地审批手续时，出让金可按取得规划审批手续时的相关政策补缴，但不得低于同一时期的土地基准地价；土地出让的起止年限，以规划审批时土地相关政策为依据确定。

二、估价基准日问题

第六条 对基准地价未覆盖区域，按评估确认地价收取土地出让金。涉及按评估价补缴出让金的，土地估价基准日应根据不同情况分别确定。

（一）规划主管部门批准变更原批准的土地用途、规划建设条件，但超过一年未完善土地审批手续的，经依法处理后，以自然资源部门受理的日期作为估价基准日。

（二）变更土地使用年限的，以自然资源部门受理的日期作为估价基准日。

（三）同一宗地的土地使用条件经规划主管部门多次批准变更的，以规划主管部门最后一次批准文件的内容为准，并以自然资源部门受理的日期作为估价基准日。

三、房地不一致的问题

第七条 土地上的房屋已办理房产登记，但与土地登记、批准用途不一致或土地未办理审批，在不动产统一登记实施后权利人未发生变更的，原则上按原房产和土地登记用途、性质分别登记；在房屋落宗时未办理土地审批手续的，土地性质按划拨用地，用途按房屋对应的土地用途登记。

第八条 不动产登记机构无法查找到规划审批资料或规划审批资料中未标明规划用途，土地登记为商业但房屋用途登记为住宅、商住等的，如现房屋实际作为商业用途，可根据权利人的申请将房屋用途登记为商业；如现房屋实际区分层、间独立使用，可按层、间登记，土地维持原用途不变。

第九条 土地登记为一个权利人（非房地产开发公司）但房产登记为多个权利人的，可根据权利人的申请将宗地设为共用宗地或对土地进行分摊、分割，但分割后的房地权利主体必须保持一致。

四、地下建筑不动产登记问题

第十条 建设地下商场、停车场等，应当按照法律、法规的规定取得国有建设用地使用权（地下），但不得损害已设立的地表建设用地使用权和其他用益物权。

地下商场、停车场等国有建设用地使用权（地下）登记，参照出让或划拨国有建设用地使用权登记的有关规定执行。属人防工程的，应当遵守人防相关法律政策。

第十一条 结建地下商场、停车场等，地上建筑和地下建筑分别按国有建设用地使用权（地上）、国有建设用地使用权（地下）办理登记；单建地下商场、停车场等，可单独办理国有建设用地使用权（地下）登记。

第十二条 结建地下商场、停车场等国有建设用地使用权（地下）出让年限按以下办法确定：出让国有建设用地使用权时已确定商场、停车场等国有建设用地使用权（地下）年限的，按照确定的年限登记。未确定年限的，如本宗土地为单一用途，则地下商场、停车场等按照本宗土地的使用年限登记，但商场土地使用年限不得超过40年；如本宗土地为多种用途，则地下商场、停车场等按照土地用途的最长使用年限登记，但商场土地使用年限不得超过40年。

第十三条 本意见实施前已出让的结建地下商场、停车场等，出让时对地下商场、停车场等没有约定需要缴纳的土地价款但符合规划建设要求的，其建设用地使用权人申请不动产登记可不再补缴土地价款；本意见实施后，结建的国有建设用地使用权地上、地下部分应当一并出让，自然资源部门要对地下商场、停车场等严格规划条件管控和核实。

利用城市道路、公共广场、公共绿地等公共设施用地以及国有存量建设用地地下空间单建地下停车场，除符合《划拨用地目录》的，其余应当依法实行有偿使用。

五、建设工程规划许可问题

第十四条 未按建设工程规划许可规定或超出建设工程规划许可范围等规定建设的项目，应根据情况采取局部拆除、补建配套设施、违法处罚、完善详控规划等措施消除影响，对符合条件的补办相关手续；无法采取措施消除影响的已入住项目，经规划执法部门组织认定，拆除确实影响居民住宅安全性和楼体整体结构的，由规划执法部门会同住建、自然资源、应急管理（消防）、生态环境等部门依规完成会签后，再由不动产登记机构办理登记。涉及补缴出让金等相关税费的，按规定补缴后再行办理。

第十五条 对变更了已审查通过的房屋设计用途、设计套数等规划设计但未经相关部门审批的项目，由建设单位委托有资质的设计单位出具符合相关设计规范说明，并经住建、自然资源部门审核通过后，按变更后的用途或设计套数办理不动产登记。涉及补缴出让金等相关税费的，按规定补缴后再行办理。

第十六条 对在已取得合法用地手续的土地上建设的，或为解决群众住房困难建设单位（个人）未领取建设工程规划许可证即建设的住宅，房屋使用人或产权登记申请人可提供竣工测量成果及工程质量鉴定合格证明且符合规划及技术规范有关要求的，由自然资源部门会同住建、应急管理（消防）、生态环境、规划执法等部门进行会签后，再由不动产登记机构办理登记。按规定需补缴出让金等相关税费的，一并补缴。

六、建筑工程验收问题

第十七条 对建设规模较大、分期实施的项目，可根据实际情况和有关规定进行分期或分批验收，并出具意见。对因业主自身原因导致无法验收的，可将该部分单独标注暂不验收；对群众无责且符合要求的，出具验收意见作为不动产登记办理依据。

七、土地性质，使用年限及用途问题

第十八条 对已办理土地登记，证载有明确土地用途但没有登记土地性质或土地使用年限且权利人无法提供或登记机构无法查找到供地审批文件的，可按划拨用地的相关规定办理不动产登记；对土地用途没有按规范填写的，对照《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）相近的地类填写。

八、宗地合并及分割问题

第十九条 房屋已办理产权证或预售许可，但因房屋落宗需合并或分割宗地的，由不动产登记机构依据规划审批方案具实核算规划指标（没有规划审批方案的，依据产权登记情况核算）；直接办理宗地合并或分割业务的，不再履行审批手续。涉及补缴出让金的，依法补缴后再行办理登记。

九、国有建设用地使用权转让问题

第二十条 以划拨方式取得的独宗建设用地使用权转让时，经县人民政府依法批准且土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

第二十一条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让时，在符合法律法规规定和出让合同约定的条件下，由登记机构直接审核办理。交易双方达成一致后，应依法申报交易价格但申报价格低于基准地价的，县人民政府可行使优先购买权，将所购土地纳入政府土地储备库；因权利人自身原因被认定为闲置土地的，主管部门应告知登记机构停办转让、抵押等涉及权利处分的登记业务。

十、出让合同约定问题

第二十二条 自然资源部门在办理国有建设用地使用权出让手续时，应在《国有建设用地使用权出让合同》中注明该宗地的用途、容积率、绿地率和建筑密度等使用条件，开发进度等控制性要求以及成交的单位面积地价。涉及房屋落宗时超出宗地边界需补缴出让金的，宗地规划指标依据产权登记现状具实核算。

第二十三条 通过公开方式出让的国有建设用地使用权，其规划建设条件原则上不得改变。确属城市规划建设需要变更的，自然资源部门应从严审核，依法办理审批手续。

第二十四条 对已出让的国有建设用地使用权，建设单位申请调整原出让合同约定或原规划批准的规划条件且经批准同意调整的，应按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地出让金。

十一、嘱托登记，权籍调查及面积不一致问题

第二十五条 在依据有权国家机关送达的协执办理房地产转移登记时，登记机构原则上应按“先税后证”的程序通知纳税人完成纳税义务后再行办理。如无法联系到纳税人或嘱托机构要求先行办理转移登记的，有权国家机关应提前联系税务部门告知具体情况，由税务部门预算应纳税款并由有权国家机关预收或暂扣相应的税款后，登记机构按相关法律法规的规定即时办理。

第二十六条 因历史、技术等原因形成的宗地界址点设置不规范或宗地边长勘丈误差大于相关技术规范的房屋在申请办理不动产登记时，经不动产登记机构调查走访，宗地四至位置一直未发生变化且权属界线清楚无争议的，可按当前实际四至界线重新勘测后确定面积，但增加的土地面积原则上不能超过原国有建设用地使用权面积的3%（测算后最多不得超过500平方米）；对由于房屋改扩建超出原宗地范围内的，应依法处理到位后再行办理登记。

十二、不动产信息录入问题

第二十七条 在办理不动产登记录入相关信息时，发现由于历史原因划拨、出让土地没有规划条件，建筑物没有规划审批或没有竣工验收资料的，按以下方式办理：

（一）已办理房屋产权证的，由登记机构根据产权登记实际现状具实核算容积率、建筑密度等规划指标；

（二）已办理土地登记但建筑物没有规划审批手续或合法产权证明的，依据《甘肃省城镇规划管理技术规程》等相关技术规范，按土地用途对应的低层建筑规划指标核算；

（三）建筑物没有竣工时间的，以房屋初始登记的时间作为建筑竣工时间；

（四）无法获取土地取得时间的以规划批准时间作为土地取得的时间，规划没有批准的以房屋初始登记时间作为土地取得的时间。

十三、联合惩戒问题

第二十八条 对国有建设用地使用权人擅自变更土地用途、容积率等土地使用条件行为且未处理到位的，自然资源、住建等相关部门一律停止办理该宗地的规划许可、施工许可、房产预售及合同备案等手续；对为解决不动产遗留问题涉及房地产开发公司应补缴出让金但未缴纳的，相关部门不得为其办理公司注销、房产交易及登记等业务，该企业不得参与土地招拍挂等市场经营活动。

十四、其他问题

第二十九条 对已领取建设工程规划许可证并按照许可内容建设的建筑，申请人在办理不动产登记时，由自然资源部门出具“建设工程符合规划”的意见。

第三十条 申请人在办理不动产登记时，按照相关规定，自然资源、住建、应急管理（消防）、生态环境、规划执法等部门无需对项目进行审查的，由相关部门出具“按照相关规定，无须办理相关手续”的意见。

第三十一条 为解决不动产登记历史遗留问题涉及经济适用房等政策性房，已办理不动产权证且经核查房屋入住、房款交清时限均超过五年以上（由建设单位出具证明）或房屋已交易并办理了登记但未缴纳土地出让金（土地收益）的，可直接上市交易。

本意见自印发之日起施行。县人民政府之前出台的解决不动产登记问题有关意见与本意见不一致的，以本意见为准。

会宁县人民政府

2020年2月27日

（此件公开发布）