《白银市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》的文件解读

《白银市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》起草后，我局已征求市税务局、市市场监管局、市银监会、市农业农村局、市住建局、市财政局、市机关事务管理局、各县（区）政府、各县自然资源局、白银、平川分局等部门意见，修改完善后形成送审稿，经市司法局规范性文件审查通过。2022年8月25日，《白银市人民政府办公室关于印发<白银市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法>的通知》（市政办发[2022]146号）印发实施。现将有关情况说明如下：

一、起草背景

2019年7月，国务院印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），明确了新时代完善我国土地二级市场的顶层设计和一系列基础性、系统性制度安排，在搭建交易平台、促进信息集聚、规范交易流程、加强监管服务、维护市场秩序、弥补市场缺失等方面提出了具体要求。2020年3月，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》，为健全完善土地二级市场指明了改革方向。甘肃省人民政府办公厅于2020年5月4日印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号），从六个方面提出了有序推进土地二级市场建设的具体落实措施。结合我市实际，我们制定了《白银市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》，进一步健全完善我市土地二级市场，推进土地资源优化配置和节约集约利用。

二、基本原则

一是把握“市场对资源配置起决定性作用”的方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场对资源配置的决定性作用，减少政府微观管理和直接干预。保障市场主体“法无禁止即可为”，土地二级市场的转让、出租、抵押等行为在法律限制范围内依法进行，实现交易自由。

二是坚持“目标导向与问题导向”相结合。针对土地二级市场存在的不足和问题，通过进一步完善交易规则、加强监管，维护市场秩序，营造“公开、公正、公平、诚实信用”的市场环境，促进要素自由流动、平等交换，保障市场主体合法权益，防止国有土地资产流失，提高土地资源配置效率，满足社会经济高质量发展。

三是落实“放管服”改革总体要求，推行线上交易平台和信息系统建设，推广“互联网+政务服务”模式，搭建城乡统一的土地市场交易平台，为交易各方提供服务，方便各类市场主体办理交易事务，提高交易服务质量。

三、主要内容

《实施办法》分为七个章节，三十六条。

（一）总体要求。提出指导思想、明确目标任务、政策适用范围。

（二）交易条件。框定土地二级市场交易对象和交易条件。

（三）健全转让规则。结合我市实际，进一步健全划拨、出让、以作价出资或入股方式等取得的不同权能的建设用地使用权转让规则，完善了土地分割合并转让政策，促进存量土地以转让方式进入市场，促进流通，进而实现盘活利用。

(四)规范出租管理。进一步规范了以有偿方式取得和划拨方式取得的建设用地使用权出租管理，明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

(五)完善抵押机制。明确不同权能建设用地使用权抵押的条件，放宽对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人办理抵押手续；进一步释放抵押权能，允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权设立抵押权。

(六)健全服务体系，加强监测监管。一是建立交易平台，规范交易流程。明确在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务，逐步实现网上交易；明确建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。二是加强交易监管与不动产登记的有序衔接。三是提供便捷高效服务，规范中介组织服务。四是加强市场监测监管，完善市场信用体系，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。

(七)附则。对“开发投资总额”进行补充说明，明确可根据本办法制定土地二级市场交易规则，明确本办法适用范围。